「不動産投資を始めようと思っているけど何から始めたらいいかわからない」
「仕事や資格試験で勉強する必要になったけど不動産のことを全く知らない」
本記事では、そのような初学者向けに不動産の基礎知識を簡潔に紹介していきます。
土地面積の計算方法や土地の価格の決まり方・基本的な法律など一番最初に学ぶべきポイントをまとめました。
本格的な勉強を始める前の予習として最適な内容ですので、是非参考にしてください。
不動産とは
不動産とは、土地や建物など動かすことのできない財産のことを指します。
対して、お金やパソコンなど不動産以外の財産のことを動産といいます。
不動産と動産では法律上の取り扱いが異なります。
例えば、不動産は登記をしていなければ所有者として認められないといったことです。
そのため、不動産取引には専門的な知識が必要になります。
面積の計算方法
土地や建物の面積は一般的に平方メートルで表されますが、日本では坪や畳1畳といった単位が使われることがあります。
面積の単位がわからないと土地の広さや価格がわからないので、それぞれの計算方法を覚えましょう。
平方メートル
平方メートルはm²で表され、1m²は1m x 1mの面積を表しています。
例えば、バスケットコートであれば28m x 15mなので、面積は420m²です。
また、土地の面積を表すさいには平方メートルではなく、平米と呼ばれる場合があります。
64平米(m²)と言った場合、8m x 8mくらいの広さだとわかります。
坪数
メートル法が普及する以前、日本では面積を坪で表していました。
ですが、日本の不動産業界では今でも面積を表す際に坪数を使うことがあります。
1坪は約3.31平米(m²)で、おおよそ1.8m x 1.8mくらいの広さです。
畳1畳
畳1畳は約182cm x 91cmくらいの広さです。
これは約1坪の半分くらいの広さなので、坪とセットで覚えましょう。
部屋の広さを表す際に、この単位がよく使われます。
土地の価格
公示価格
公示価格とは国土交通省が毎年公示している土地の価格のことです。
公示価格は選ばれた特定の土地のみに設定されます。
これらの土地は一般的に「標準地」と呼ばれ、その他の土地の価格は「標準地」を参考に設定されます。
基準地価
基準地価とは都道府県が毎年7月1日に公表している土地の価格の事です。
この価格も選ばれた特定の土地のみに設定されます。
これらの土地は一般的に「基準地」と呼ばれ、その他の土地の価格は「基準地」を参考に設定されます。
公示価格が公表される半年後の時点なので、地価の変動がわかる指標ともなっています。
相続税路線価
道路ごとに路線価という価格が設定されており、その道路に面した土地の1m²あたりの価格がわかります。
相続税路線価は国税庁が毎年7月上旬に発表し、価格はその年の1月1日時点の値です。
一般的には、公示価格の約80％程度で設定されています。
固定資産税評価額
不動産を所有していると発生する固定資産税は、各市区町村が設定した固定資産税評価額を基に算出されます。
固定資産税評価額は通常、3年に一度評価が見直され、一般的には公示価格の約70％程度で設定されています。
不動産登記
不動産登記とは
土地や建物などの不動産は法務局が管理する不動産の登記簿謄本に記録され、一般に公開されているので誰でも閲覧可能です。
登記簿謄本には、不動産の場所・所有者・どのような土地・建物なのかといった情報が記載されています。
土地と建物は別々に登記され、土地は1筆（1筆で囲める）、建物は1個ごとに登記されます。
登記簿謄本の内容
登記簿謄本は表題部と権利部にわかれており、表題部は土地・建物の仕様が書かれており、権利部には関係者が記載されています。
さらに権利部には甲区と乙区があり、甲区にはその不動産の所有者が記載され、乙区には所有権以外の権利が記載されています。
甲区には例えば、銀行の抵当権やアパートを借りている人の賃借権などがあります。
不動産登記の効力
不動産の登記には「この不動産は私のですよ」と主張できる公示力はありますが、実際の権利関係まで保証する公信力はありません。
例えば、Aさんの土地をBさんが勝手に自分名義で不動産登記したとしても、Aさんの土地がBさんの物になるという事はありません。
実際の権利関係と登記簿の記載が異なっていた場合、実際の権利関係の方が優先されます。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業法とは不動産取引が公正に行われるように定められた法律です。
この法律によると、宅地建物取引士の資格を有する者しか、宅地建物取引の代理・媒介ができません。
不動産の取引では専門的な知識が必要になるため、プロが間に入って公正な取引ができるよう法整備がされています。
媒介契約とは
不動産の取引をする際に、不動産業者に間に入ってもらうことを媒介契約といいます。
例えば、自分が所有する家の売却を不動産業者に依頼して、買い手を探してもらうなどの契約です。
不動産の媒介契約には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の３種類があります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業者に依頼してもいいですし、自分でお客さんを探すこともできる自由な契約です。
契約の有効期間・業務処理状況の報告義務・不動産取引を管理する指定機関への登録義務はいづれもありません。
専任媒介契約
専任媒介契約は、自分でお客さんを探すことはできるのですが、1社の不動産業者にしか依頼することができない契約です。
契約の有効期間が3か月以内で、状況報告義務が２週間に1回以上必要で、管理機関への7日以内の登録が義務付けられています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産業者にしか依頼できず、自分でお客さんを探すこともできない契約です。
契約の有効期間が3か月以内で、状況報告義務が1週間に1回以上必要で、管理機関への5日以内の登録が義務付けられています。
まとめ
本記事では、不動産の基礎知識を重要ポイントに絞って紹介しました。
不動産は学ぶことが多いので、いきなり本格的な勉強を始めて、頭に詰め込もうとすると大変です。
まずは本日学んだ必要最小限の知識を頭に定着させましょう。
たとえば、ネットで賃貸物件を調べて部屋の広さを計算したり、自分の住んでいる地域の公示価格を調べるなど知識を活用することをおすすめします。
こうすることによって、現実味をともなったイメージを掴めるので、より知識が定着しやすくなります。
